RUMAH - APA HAK PEMBELI?

Dalam urusan membeli rumah sering terdapat peibagai penganiayaan terhadap para pengguna terutamanya kepada mereka yang tidak mengetahui hak-hak pembeli rumah. Misalnya:

Agensi yang bertanggungjawab meluluskan sesuatu peringkat projek perumahan lambat membuat keputusan hinggakan harga meningkat.

Ada pemaju perumahan yang terkandas atau terbengkalai di setengah jalan.

Sijil Kelayakan atau Certificate of Fitness (CF) rumah begitu lewat diperolehi walaupun rumah yang dibina oleh agensi kerajaan telah lama siap.

Pemaju rumah mengambil wang deposit dan menyimpannya bertahun-tahun lamanya sedangkan rumah belum diperuntukkan.

Terdapat perkara tertentu tidak mengikut spesifikasi, misalnya kes rumah kos rendah yang dibina di dua kawasan berlainan mengenakan harga yang sama iaitu RM22,OOO seunit tetapi dari segi keluasan dan bentuk binaan serta bahan binaan jauh berbeza antara kedua-duanya.

Rumah yang pembinaannya tidak sempurna dan menimbulkan berbagai-bagai masalah setelah pengguna tinggal hanya beberapa minggu di dalam rumah tersebut.

Terdapat kes pembeli rumah yang membayar secara tunai gagal mendapatkan hak milik rumah daripada pihak bank yang membiayai projek itu kerana pihak pemaju tidak membayar hutang kepada bank tersebut.

RUMAH terbengkalai, faedah pinjaman di bank melambung tinggi dan sikap pemaju lepas tangan antara masalah yang selalu benar menimpa pembeli rumah. Belum lagi ditambah pembeli teraniaya kerana saiz rumah yang dijanjikan tidak tepat, saluran elektrik dan air tidak sempurna malah tidak sampai setahun dinding merekah dan kawasan sekitar dinaiki air.

Rungutan dan keluhan sampai bila-bila tidak akan reda. Tetapi yang peliknya permintaan terhadap rumah tidak pernah berkurangan, dari sehari ke sehari semakin meningkat. Buatlah rumah di kawasan mana sekalipun dan apa juga jenis, sama ada kos rumah rendah, sederhana, kondominium dan banglo, orang berebut-rebut mendapatkannya. Khalayak kini tidak terbeban memperolehi wang kerana masing-masing mempunyai alternatif memiliknya.

Sampai bilakah nasib pembeli yang teraniaya akan terbela dan apakah sebenarnya masalah-masalah yang lazim diluah oleh pembeli dan apa hak-hak pembeli daripada kaca mata Presiden Persatuan Pengguna Malaysia atau FOMCA, Profesor Hamdan Adnan yang menerima aduan 65 peratus masalah perumahan berbanding aduan lain.

"Negara kita mengamalkan sistem jual dahulu sedangkan rumah dan tapak untuk didirikan belum lagi jelas. Memang ada dibina rumah contoh dengan pemandangan yang menarik pembeli tetapi ia tidak mencukupi. Meningkatkan kualiti, rumah hendaklah dibina dahulu kemudian baru boleh dijual. Seperti yang dilakukan di negara Hong Kong, selepas 30 peratus rumah siap baru dikeluarkan borang tawaran pembeli.

"Puncanya daripada sikap sesetengah pemaju yang memerlukan duit wang pendahuluan pembeli guna untuk dibuat modal membina rumah. Pengawalan jual beli rumah tidak terkawal juga antara punca ketaranya masalah ini berleluasa. Lantas, timbul masalah bila rumah yang dijanjikan tidak terletak di kawasan strategik, jauh daripada kemudahan awam dan pengangkutan.

"Lebih teruk apabila rumah lambat siap atau terus terbengkalai. Kalau siap sekalipun timbul pula masalah tidak dapat Sijil Kelayakan atau Certificate of Fitness (CF) daripada Majlis Perbandaran kerana tidak mengikut syarat-syarat yang ditetapkan. Prasarana tidak lengkap seperti air dan elektrik, sebaliknya memerlukan wang lebih untuk menikmatinya," hujahnya.

Katanya lagi, "Di peringkat awal urus niaga lagi pembeli tidak memperolehi maklumat lengkap. Tidak pandai membaca pelan dan memahami bahasa undang-undang yang terdapat dalam perjanjian jual beli. Perkara ini tidak boleh dipandang remeh, kerana pembeli bergantung sepenuhnya kepada perjanjian yang terkandung. Sebab itu penting memahaminya kerana rumah tidak lagi dibina sedangkan bayaran pendahuluan telah pun diambil. Lagipun apa juga masalah yang timbul pada masa akan datang berhubung rapat dengan isi kandungan perjanjian tersebut.

"Masalah kedua mengenai kualiti rumah tidak dapat ditentukan sama ada selamat atau tidak. Sehubungan dengan itu persatuan pengguna pernah memperjuangkan Standard Sale Purchase Agreement atau SSPA iaitu cara mudah membaca pelan atau surat perjanjian antara pembeli, pemaju dan juga bank tempat membuat pinjaman," katanya.

Pengguna juga terperangkap dengan perkhidmatan peguam yang disediakan oleh pemaju. Sepatutnya pembeli berhak memilih tetapi bagi sesetengah pemaju, mereka menetapkan. Timbul masalah bila peguam yang kononnnya dilantik memihak kepada pemaju. Maka jadilah harapkan pagar, pagar makan padi.

Masalah-masalah perumahan terus berlarutan kerana permintaan untuk rumah tidak pernah reda walau harganya melambung. Perkara ini seolah-olah memberi kuasa kepada pemaju bersikap mengetepikan hak-hak pengguna.

Hamdan turut membidas saiz rumah yang berkurang keluasannya selepas siap. Sepatutnya perjanjian dengan pelaksanaan mesti selaras, tetapi berlaku sebaliknya. Pembeli berhak menyeret kes seumpama ini ke mahkamah untuk menuntut ganti rugi.

"Masalah juga timbul bila muncul fasal-fasal tambahan ketika projek sedang dijalankan. Dalam hal ini Kementerian Perumahan mesti mengambil tindakan tegas, mengharamkan fasal yang menyusahkan pembeli.

"Alasan lambat siap daripada masa yang dijanjikan boleh diterima jika masalah bekalan simen kurang atau akibat bencana alam tetapi apa yang berlaku kini rumah terbengkalai kerana pemaju lepas tangan. Sedangkan Akta Pemaju Perumahan menggariskan rumah mesti siap dalam tempoh tidak lebih dua tahun.

"Apabila ditimpa masalah, misalnya berlaku keretakan atau mendapan tanah di kawasan rumah, kita akan menghadap pemaju untuk menuntut keadilan untuk mengurang beban. Langkah tersebut memang betul tetapi dalam hal ini saya tetap menyalahkan pihak yang bertanggungjawab memberi pelepasan membuat rumah kerana mereka yang memberi kelulusan atau sebaliknya," ujarnya terkilan.

BERUK DI HUTAN DISUSUKAN

"Bukan setakat membeli rumah dihurungi masalah, membina rumah juga terpaksa memikul beban. Tidak mudah mendapatkan kelulusan untuk membina rumah di negara ini. Betul, kita mempunyai undang-undang dan prosedur, sebagai penduduk yang bertanggungjawab, kita menurutnya tetapi alangkah kesalnya jika mengambil masa terlalu lama. Sedangkan' pendatang haram' apabila membina rumah tidak tunggu sampai sebulan. Lantas jadilah kita seperti anak di rumah kelaparan, beruk di hutan disusukan.

"Lebih dikesalkan bila semua pihak perlu 'disuap'. Sudahlah air dan elektrik mesti 'berbayar lebih', datang pula bahagian kesihatan, saliran dan perparitan tidak meluluskan keluasan longkang. Begitu begini, akhirnya wang yang entah apa-apa tujuannya menggelongsor keluar. Walau kunci dalam genggaman dan rumah depan mata, duit terus-terusan menjadi perantaraan sedangkan perkara ini boleh dielakkan. Itu antara ungkapan tidak puas hati pembeli dan pengguna yang merana mendapat dan membina rumah.

"Ditambah lagi jika menerima pula arahan membayar lebih kepada pemaju sekitar RM5,000 hingga RM8,000 atas alasan bayaran di peringkat tertentu lambat dijelaskan. Masalah itu antara pemaju dengan bank namun lazimnya pembeli yang telah menerima CF ghairah memasuki rumah, lantas memilih untuk membayar sedangkan pembeli berkuasa mencabar pihak terbabit membuktikan kesahihan, sama ada bayaran tertunggak atau sebaliknya. Jika tidak kenapa pihak pemaju mengenakan denda selepas rumah siap sedangkan mereka boleh memintanya serta-merta semasa dalam pembinaan. Kes sebegini, pemaju boleh seret ke mahkamah tetapi dalam 100 orang hanya tiga yang melakukan.

"Bukan mereka perleceh-lecehkan wang dan sanggup bayar berapa sahaja tetapi kos membayar peguam untuk ke mahkamah lebih mahal daripada yang dituntut. Berapa keratlah yang mampu," bela pegawai Persatuan Pengguna Selangor yang turut mengakui aduan masalah rumah paling banyak diterima.

AKTA PEMBELI RUMAH

"Kami menerima 65 peratus aduan mengenai perumahan berbanding aduan lain seiak mengambil alih tugas di FOMCA. Macam-macam yang diadukan, paling sedih ada kes rumah belum siap, gaji telah lama dipotong. Walaupun kejadian tidak sehebat 10 tahun lalu tetapi masih berlaku hingga ke hari ini.

"Sebenarnya sudah sampai masanya kita mempunyai Akta Pembeli Rumah sendiri. Bunyinya seakan melawak tetapi itu adalah kenyataan yang wajar diambil tindakan secepat mungkin. Yang kita ada sekarang hak-hak pembeli rumah yang terkandung di dalam Peraturan-Peraturan (Kawalan dan Melesen) 1982 di bawah Perjanjian Surat Jual Beli Seragam tetapi tidak kuat menyokong pengguna.

"Memang kita mempunyai akta melindungi pengguna daripada penindasan pemaju rumah. Tahun 1966 kerajaan Malaysia menggubal Akta Pemaju Perumahan (Mengawal dan Melesen) 1966. Akta dikuatkuasakan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia untuk mengawal kegiatan-kegiatan para pemaju dalam industri perumahan di Semenanjung Malaysia.

"Memastikan akta ini lebih berkesan, beberapa pindaan dibuat. Contohnya pada 1970 kaedah-kaedah (Mengawal dan Melesen) Pemaju perumahan 1970 telah diluluskan dan dikuatkuasakan pada 15 Julai 1970. Bagaimanapun memandangkan beberapa peruntukan di dalam akta berkenaan tidak lengkap dan jelas untuk melindungi pembeli, maka satu peraturan baru diluluskan iaitu Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Melesen) 1982 dan dikuatkuasakan pada 1 Jun 1982.

"Tetapi soalnya sekarang, akta tersebut lebih memihak kepada pemaju. Begitu juga dengan Persatuan Pemaju Perumahan, ia lebih cenderung melindungi kepentingan pemaju itu sendiri," kesal Hamdan.

Masalah rumah terus tindih-menindih lebih teruk apabila terlalu banyak agensi terlibat dalam projek pembinaan. Misalnya Majlis Perbandaran di kawasan projek dibina, ia terbahagi kepada bahagian; tanah, kesihatan dan juruteknik. Semuanya itu mengambil "masa" untuk meluluskan banyak perkara.

Selepas rumah siap dibina, timbul pula isu prasarana tidak lengkap yang melambatkan proses rumah diduduki pembeli. Agak pelik bunyinya kerana masalah siasatan sama ada menepati syarat-syarat yang ditetapkan atau sebaliknya patut timbul di awal-awal pembinaan.

BAYARAN TIDAK SERAGAM

"Bayaran pula terbalik dan tidak seragam. Jika rumah kerajaan selepas siap dan arkitek berpuas hati barulah perjanjian ditandatangani. Tetapi projek yang diusahakan oleh pemaju akan dikenakan bayaran sebaik fasa diluluskan dan pembeli mesti membayar peratusan tertentu. Kenapa tidak diseragamkan, bukanlah tindakan seperti itu akan lebih melindungi pemaju?"

Sistem beli rumah kata Hamdan, bayar dahulu dapat tidak tahu bila dan berapa lama, banyak kelemahannya. Apa-apa juga hal yang berbangkit, misalnya ditipu pemaju pembeli yang terperangkap, kerana duit telah berada di dalam tangan mereka (pemaju).

"Katakanlah 10 tahun lamanya rumah terbengkalai kerana pemaju pertama tidak mampu menanggung kos pembinaan. Lantas dijual kepada pemaju lain. Bayangkanlah himpunan faedah pinjaman pembeli terus berjalan dan dibayar kepada bank. Wang kita hangus dan kalau mengadu sekalipun jika pemaju diiktiraf muflis apa lagi hak kita untuk menuntut?" soalnya.

Bunyinya kata beliau seolah-olah pihak kerajaan tidak melindungi pembeli. Benarkah begitu? "Sebenarnya kita kena kaji semula dengan rancangan Akta Pembeli Rumah kerana Akta Pemaju Rumah yang ada sekarang lebih cenderung membantu pemaju dan tertera banyak lagi kelemahannya.

"Kita boleh mengadu kepada Kementerian Perumahan tetapi selalunya mereka tidak 'mengambil kisah' walaupun aduan ini paling banyak diterima. Alasan mereka masalah yang timbul sepatutnya diselesaikan dengan pihak kewangan."

APA PERANAN KEMENTERIAN PERUMAHAN?

"Apabila berlaku permintaan melebihi penawaran. Rumah tidak cukup menyebabkan harganya semakin melambung. Sebab itu apabila timbul masalah rumah, pembeli perlu buat aduan tetapi kepada siapa? Logiknya Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan kerana mereka yang menguatkuasakan Akta Pemaju Perumahan. Sebaliknya aduan-aduan tidak membekas dan kes pembeli terpaksa dikendalikan sendiri. Walaupun akta telah dipinda demi kebaikan pembeli namun faedahnya masih kabur."

Melihat kerjasama antara pembeli dengan Kementerian Perumahan seperti ada jurang pemisah antaranya. Apa peranan Kementerian Perumahan sebenarnya?

"Ia berperanan memastikan pemaju perumahan bertanggungdawab. Jika berlaku kecurangan atau pembeli teraniaya, ia boleh diselesaikan tetapi akta yang ada sekarang tidak begitu kuat. Apa juga masalah yang menimpa pembeli terpaksa selesai sendiri.

Akta boleh diubah berdasarkan 'Housing Developing Act' yang ditambah atau dipinda setiap tahun tetapi 'sokongan’ tidak begitu kuat dan permintaan terhadap rumah terlalu tinggi.

HAK PENGGUNA KOSONG

"Hak pengguna dalam pembelian rumah terlalu rendah dan boleh dipinda sesuka hati. Contohnya dalam soal mendapatkan sijil kelayakan atau CF menduduki sesebuah rumah. Elakkan masuk ke rumah tanpa CF kerana ia boleh menjerat leher pembeli. Memang ada pemaju baik hati membenarkan pembeli berbuat begitu tetapi semua itu untuk memboloskan diri lebih mudah jika berlaku masalah di masa akan datang. Katakanlah dibawa ke mahkamah sekalipun, pembeli tidak ada bukti untuk mendakwa mereka.

"Hak atau jaminan terhadap pembeli juga tidak saksama. Kami telah meminta jaminan diberikan selama tiga tahun kepada pembeli dari tarikh rumah diduduki tetapi hanya diluluskan enam bulan. Alasan pemaju kononnnya rumah retak atau timbul masalah di awal pembinaan. Sedangkan kebanyakan aduan dan laporan kerosakan diterima sebaik tempoh jaminan selesai," kesalnya.