JANGAN AMBIL MUDAH TENTANG PERUNDANGAN

BESUTKITO     SERINGKALI kita mendengar keluhan dan rasa kesal segelintir pemilik tanah menyatakan tanah kepunyaannya 'diambil' pemaju untuk pembangunan hartanah.

Apa yang dimaksudkan dengan keluhan pemilik tanah ini? Adakah pemaju berhak untuk mengambil tanah yang berdaftar atas nama pemilik tanah?

Atau wujudkah transaksi usaha sama atau lebih dikenali sebagai 'joint venture' antara pemilik tanah dan pemaju perumahan bagi membangunkan tanah kepunyaan pemilik tanah? Bolehkah mereka memasuki satu perjanjian usaha sama bersama pemaju perumahan bagi tujuan pembangunan?

Peguam hartanah, Shahranita Saharan di Tetuan Shahra, Ezzad & Izyan berkata, usaha sama adalah merujuk kepada satu persetujuan antara pemilik tanah sebagai pihak yang pertama dan pemaju perumahan sebagai pihak yang kedua.

BUAT kajian mengenai projek dijalankan.

Katanya, ia dimeterai melalui suatu perjanjian usaha sama apabila pemilik tanah dan pemaju perumahan bersetuju untuk menjalankan suatu usaha sama bagi memajukan dan membangunkan tanah kepunyaan pemilik tanah menjadi suatu kawasan pembangunan.

"Sebagai balasan kepada pemilik tanah yang menawarkan tanah kepunyaannya kepada pemaju perumahan untuk dibangunkan sebagai kawasan pembangunan, pemaju perumahan bersetuju untuk membayar dan memberikan sejumlah wang kepada pemilik tanah.

"Ia juga boleh ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan kediaman atau hartanah yang dibina pemaju perumahan dalam usaha sama yang dimeterai mengikut persetujuan bersama antara pemilik tanah dan pemaju perumahan," katanya ketika dihubungi baru-baru ini.

Menurutnya, dalam suatu usaha sama membabitkan pemilik tanah dan pemaju perumahan, kos bagi memajukan dan membangunkan tanah sebagai kawasan pembangunan projek perumahan akan ditanggung sepenuhnya pihak pemaju perumahan ini.

"Semua kos yang terbabit termasuk penukaran status tanah daripada pertanian kepada bangunan, kos permohonan pecah sempadan, kelulusan, pelan, belanja ukur, belanja arkitek, jurutera yang akan menyediakan pelan, persediaan asas termasuk timbunan dan peralatan.

"Pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan sebarang modal bagi tujuan ini kerana semua kos ditanggung dan dibayar pihak pemaju perumahan sepenuhnya," katanya.

Mengulas lanjut, pada dasarnya, usaha sama ini kelihatan memberikan balasan yang menguntungkan dan pulangan yang bernilai kepada tuan tanah.

PEMAJU akan menanggung segala kos projek dilaksanakan.

"Bagaimanapun, pemilik tanah harus sedar dan sebaiknya dinasihatkan mengambil tahu dahulu perkara-perkara penting daripada aspek perundangan bagi melindungi hak dan kepentingan mereka (pemilik tanah) sebelum menandatangani perjanjian usaha sama atau menjalankan suatu usaha sama dengan pemaju perumahan bagi membangunkan tanah.

"Saya sentuh berkenaan perjanjian usaha sama daripada pengalaman saya sebagai peguam hartanah," katanya.

Antara aspek-aspek penting yang perlu diambil tahu oleh pemilik tanah sebelum menandatangani perjanjian usaha sama untuk menjalankan suatu usaha sama bagi membangunkan tanah bersama pemaju perumahan:

PASTIKAN pemilik tanah memahami terma dan

1. Persetujuan usaha sama dan balasan kepada tuan tanah

Pemilik tanah dinasihatkan berbincang secara terperinci dengan pemaju perumahan untuk mengenal pasti hak tuan tanah sama ada dalam bentuk wang dibayar kepada tuan tanah atau ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan kediaman atau hartanah yang akan dibina pemaju perumahan.

2. Lantik peguam berpengalaman untuk lindungi hak dan kepentingan pemilik tanah

Pemilik tanah dinasihatkan untuk melantik peguam yang berpengalaman bagi mewakili mereka sebelum suatu perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan. Peguam yang dilantik akan membantu memudahcara dan memberikan khidmat nasihat perundangan berkaitan terma serta syarat yang perlu tuan tanah faham berkaitan usaha sama yang ingin dijalankan dengan pemaju perumahan itu.

Jangan kerana sayang untuk keluarkan kos bayaran kepada peguam, hak dan kepentingan tuan tanah tidak dapat dilindungi.

3. Siasat latar belakang syarikat pemaju perumahan dan pihak-pihak dalam usaha sama

Peguam yang dilantik biasanya akan membuat semakan terperinci untuk menyemak latar belakang dan maklumat pihak-pihak yang akan memasuki perjanjian bersama tuan tanah termasuklah carian kebankrapan pihak-pihak, carian penggulungan syarikat di Jabatan Insolvensi Malaysia, carian maklumat syarikat di Suruhanjaya Syarikat Malaysia dan lain lain carian berkenaan sebelum suatu perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan.

4. Carian dan semakan status tanah

Sebaik sahaja dokumen atau maklumat tanah yang ingin diusaha sama diteliti peguam dilantik. Seterusnya peguam akan membuat semakan terperinci dengan membuat carian hartanah di pejabat tanah berkenaan untuk mendapatkan maklumat dan status terkini tanah sebelum perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan.

5. Teliti terma dan syarat perjanjian usaha sama

Pastikan terma-terma yang utama berkenaan usaha sama yang sudah dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju perumahan dimasukkan ke dalam perjanjian usaha sama antaranya:

a) Tujuan utama perjanjian usaha sama.

b) Hak dan pulangan atau balasan kepada tuan tanah.

c) Kaedah bayaran hak dan pulangan atau balasan kepada tuan tanah oleh pemaju perumahan dinyatakan.

d) Tempoh siap atau penyelesaian projek pembangunan.

d) Akujanji pemaju perumahan dalam melaksanakan tanggungjawab bagi kerja-kerja pembangunan.

e) Akujanji tuan tanah sebagai pemilik berdaftar tanah dengan menyerahkan milikan kosong tanah dan membenarkan pemaju untuk memasuki tanah itu selepas mendapat kebenaran daripada pihak berkuasa yang berkenaan.

f) Surat kuasa wakil (power of attorney) di mana tuan tanah bersetuju untuk menandatangani dan memberi kuasa kepada pemaju sebagai wakil yang benar dan sah.

g)'Element of default' atau klausa kegagalan pihak-pihak dan pembatalan perjanjian di mana sekiranya ada pihak-pihak dalam perjanjian usaha sama memungkiri mana-mana peruntukan, akujanji, representasi dan waranti atau komitmen di pihak masing-masing di dalam perjanjian usaha sama.

6. Teliti kandungan Surat Kuasa Wakil

(Power of Attorney)

Dalam suatu perjanjian usaha sama, pemilik tanah dinasihatkan untuk memberikan kuasa terhad melalui surat kuasa wakil (boleh batal) atau 'Limited & Revocable PA' kepada pemaju perumahan sebaik sahaja perjanjian usaha sama ditandatangani.

Shahranita berkata, dalam keterujaan menjalankan usaha sama dengan pemaju, pemilik tanah dinasihatkan tidak mengambil mudah dan remeh berhubung perkara ini.

"Jangan kerana fikirkan pulangan atau balasan yang bernilai, tuan tanah terburu-buru dan tidak sabar membuat keputusan untuk menjalankan usaha sama bersama pemaju bagi membangunkan tanah kepunyaan tuan tanah tanpa merujuk kepada mana mana pihak yang berpengalaman dalam urusan seperti ini terutamanya peguam. Ini dikhuatiri akan merugikan hak dan kepentingan sebagai pemilik tanah.

"Sekiranya kita tiada asas perundangan atau tidak mahir dalam urusan perundangan berkaitan tanah, saya nasihatkan lantiklah peguam yang mahir dan berpengalaman dalam urusan usaha sama ini sebagai pemudahcara dan bagi melindungi hak dan kepentingan tuan tanah," katanya.

PEMBAHAGIAN PUSAKA ADIK LELAKI BUJANG

Seorang lelaki yang masih bujang meninggal dunia.Arwah masih mempunyai ibu bapa,dua adik lelaki dan empat adik perempuan.Soalan saya seperti berikut:

Adakah adik beradik berhak mendapat bahagian harta perninggalan si mati?Sekiranya layak ,berapa peratuskah bahagian untuk adik beradik perempuan?

Adakah wang insurans yang dibayar kepada keluarga simati perlu dibahagikan -bahagikan mengikut hukum faraid kepada ahli keluarga atau hanya ibu bapa si mati sahaja?

Sekiranya perlu dibahagikan,berapa peratuskah bahagian untuk adik-beradik lelaki dan juga adik - beradik perempuan?

JAWAPAN:

Jawapan bagi soalan pertama .Dalam keadaan seseorang meninggal dunia tanpa berkahwin dengan sesiapa dan ketika simati meninggal dunia si mati mempunyai ibu bapa yang masih hidup,mK ibu simati akan menerima 1/3 bahagian dan bapa simati akan menerima bahagian yang dikenali sebagai asabah bi nafsihi,iaitu bahagian bapa sebanyak 1/6 dan ditambah dengan baki harta selepas ditolak bahagian waris lain iaitu bahagian ibu simati sama ada lelaki mahu pun perempuan tidak akan mempunyai bahagian terhadap harta peninggalan simati.

Kita beralih kepada soalan kedua dan soalan ketiga iaitu mengenai wang insurans simati.Seperti mana yang saya terangkan tadi,faraid ini ialah satu cabang ilmu berkaitan cara bahagian harta pusaka .Harta pusaka pula ialah semua harta milik simati semasa hayatnya dan kekal sebagai miliknya setelah meninggal dunia.Seterusnya harta pusaka ini boleh dibahagikan kepada 2 jenis,harta tidak alih dan juga harta alih.

Harta tidak alih ertinya semua jenis harta berupa tanah termasuk juga rumah mahupun bangunan kedai .Harta alih pula ertinya segala harta selain harta tidak alih seperti wang simpanan dibank dan pelaburan dimana-mana syarikat .Oleh itu wang insurans boleh dikategorikan sebagai harta tidak alih.Masalah mungkin timbul rentetan daripada wang insurans ialah isu penama.Hal ini kerana kebanyakan syarikat insurans mengamalkan sistem penamaan bagi melancarkan urusan pengeluaran wang apabila berlaku kematian.

Perkara penting yang perlu diingat ialah wang tersebut bukan milik penama kerana seseorang penama hanya bertindak sebagai pentadbir sahaja ;Selepas wang tersebut dikeluarkan ia perlu dibahagikan kepada waris-waris yang berhak mengikut hukum faraid

Oleh yang demikian ,walaupun sekiranya simati meletakkan nama adik-beradik sebagai penama ,mereka tidak mempunyai hak terhadap wang insurans tersebut kerana ia merupakan hak ibu dan bapa simati.Selain itu adik-beradik simati tidak mempunyai hak terhadap wang insurans tersebut.

TUNTUTAN NAFKAH ANAK

SOALAN:

Saya ingin bertanya,Saya telah bercerai dengan bekas suami dan hasil perkahwinan tersebut kami dikurniakan 2 cahayamata seorang lelaki dan perempuan.Pada mulanya saya mampu menampung perbelanjaan mereka kerana saya berkerja.Namun semakin hari mereka membesar dan perbelanjaan pula semakin bertambah.Lebih-lebih lagi anak pertama mengalami masalah kesihatan yang memerlukan penjagaan rapi.Bolehkah saya meminta dari segi wang ringgit bagi perbelanjaan daripada bekas suami?

Norhidayah,Kuala Langat Selangor

JAWAPAN:

Insya-Allah saya akan memberi penjelasan dalam masalah ini.Puan boleh meminta wang daripada bekas suami melalui Tuntutan Nafkah anak dibawah Seksyen 73 Enakmen Undang-undang keluarga Islam(Negeri Selangor)2003.

Seksyen 73 Enakmen tersebut memperuntukan bahawa adalah menjadi kewajipan seorang lelaki menanggung nafkah anaknya,samada anak itu dibawah jagaannya atau dalam jagaan seseorang yang lain dengan mengadakan bagi mereka tempat tinggal,pakaiaan,makanan,perubatan dan pelajaran yang munasabah memandang kepada kemampuan dan taraf kehidupannya.Walaupun anak-anak itu dibawah jagaan puan ,Undang-undang syariah di Malaysia menetapkan menjadi kewajipan seorang ayah menanggung nafkah anaknya.Puan perlu buat permohonan bagi nafkah anak-anak di Mahkamah Syariah berdekatan dengan tempat tinggal.Perlu di jelaskan didalam borang permohonan ,wang yang puan pohon untuk kegunaan apa.Sebagai contoh wang itu untuk kegunaan anak-anak untuk makan minum,pelajaran ,pakaian dan tempat tinggal .Puan juga boleh pohon peruntukan khas anak bagi anak pertama yang mengalami masalah kesihatan .

Sumber:Majalah MIDI