Apa yang dimaksudkan dengan keluhan pemilik tanah ini? Adakah pemaju berhak untuk mengambil tanah yang berdaftar atas nama pemilik tanah?
Atau wujudkah transaksi usaha sama atau lebih dikenali sebagai 'joint venture' antara pemilik tanah dan pemaju perumahan bagi membangunkan tanah kepunyaan pemilik tanah? Bolehkah mereka memasuki satu perjanjian usaha sama bersama pemaju perumahan bagi tujuan pembangunan?
Peguam hartanah, Shahranita Saharan di Tetuan Shahra, Ezzad & Izyan berkata, usaha sama adalah merujuk kepada satu persetujuan antara pemilik tanah sebagai pihak yang pertama dan pemaju perumahan sebagai pihak yang kedua.
Katanya, ia dimeterai melalui suatu perjanjian usaha sama apabila pemilik tanah dan pemaju perumahan bersetuju untuk menjalankan suatu usaha sama bagi memajukan dan membangunkan tanah kepunyaan pemilik tanah menjadi suatu kawasan pembangunan.
"Sebagai balasan kepada pemilik tanah yang menawarkan tanah kepunyaannya kepada pemaju perumahan untuk dibangunkan sebagai kawasan pembangunan, pemaju perumahan bersetuju untuk membayar dan memberikan sejumlah wang kepada pemilik tanah.
"Ia juga boleh ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan kediaman atau hartanah yang dibina pemaju perumahan dalam usaha sama yang dimeterai mengikut persetujuan bersama antara pemilik tanah dan pemaju perumahan," katanya ketika dihubungi baru-baru ini.
Menurutnya, dalam suatu usaha sama membabitkan pemilik tanah dan pemaju perumahan, kos bagi memajukan dan membangunkan tanah sebagai kawasan pembangunan projek perumahan akan ditanggung sepenuhnya pihak pemaju perumahan ini.
"Semua kos yang terbabit termasuk penukaran status tanah daripada pertanian kepada bangunan, kos permohonan pecah sempadan, kelulusan, pelan, belanja ukur, belanja arkitek, jurutera yang akan menyediakan pelan, persediaan asas termasuk timbunan dan peralatan.
"Pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan sebarang modal bagi tujuan ini kerana semua kos ditanggung dan dibayar pihak pemaju perumahan sepenuhnya," katanya.
Mengulas lanjut, pada dasarnya, usaha sama ini kelihatan memberikan balasan yang menguntungkan dan pulangan yang bernilai kepada tuan tanah.
"Bagaimanapun, pemilik tanah harus sedar dan sebaiknya dinasihatkan mengambil tahu dahulu perkara-perkara penting daripada aspek perundangan bagi melindungi hak dan kepentingan mereka (pemilik tanah) sebelum menandatangani perjanjian usaha sama atau menjalankan suatu usaha sama dengan pemaju perumahan bagi membangunkan tanah.
"Saya sentuh berkenaan perjanjian usaha sama daripada pengalaman saya sebagai peguam hartanah," katanya.
Antara aspek-aspek penting yang perlu diambil tahu oleh pemilik tanah sebelum menandatangani perjanjian usaha sama untuk menjalankan suatu usaha sama bagi membangunkan tanah bersama pemaju perumahan:
1. Persetujuan usaha sama dan balasan kepada tuan tanah
Pemilik tanah dinasihatkan berbincang secara terperinci dengan pemaju perumahan untuk mengenal pasti hak tuan tanah sama ada dalam bentuk wang dibayar kepada tuan tanah atau ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan kediaman atau hartanah yang akan dibina pemaju perumahan.
2. Lantik peguam berpengalaman untuk lindungi hak dan kepentingan pemilik tanah
Pemilik tanah dinasihatkan untuk melantik peguam yang berpengalaman bagi mewakili mereka sebelum suatu perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan. Peguam yang dilantik akan membantu memudahcara dan memberikan khidmat nasihat perundangan berkaitan terma serta syarat yang perlu tuan tanah faham berkaitan usaha sama yang ingin dijalankan dengan pemaju perumahan itu.
Jangan kerana sayang untuk keluarkan kos bayaran kepada peguam, hak dan kepentingan tuan tanah tidak dapat dilindungi.
3. Siasat latar belakang syarikat pemaju perumahan dan pihak-pihak dalam usaha sama
Peguam yang dilantik biasanya akan membuat semakan terperinci untuk menyemak latar belakang dan maklumat pihak-pihak yang akan memasuki perjanjian bersama tuan tanah termasuklah carian kebankrapan pihak-pihak, carian penggulungan syarikat di Jabatan Insolvensi Malaysia, carian maklumat syarikat di Suruhanjaya Syarikat Malaysia dan lain lain carian berkenaan sebelum suatu perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan.
4. Carian dan semakan status tanah
Sebaik sahaja dokumen atau maklumat tanah yang ingin diusaha sama diteliti peguam dilantik. Seterusnya peguam akan membuat semakan terperinci dengan membuat carian hartanah di pejabat tanah berkenaan untuk mendapatkan maklumat dan status terkini tanah sebelum perjanjian usaha sama ditandatangani antara tuan tanah dan pemaju perumahan.
5. Teliti terma dan syarat perjanjian usaha sama
Pastikan terma-terma yang utama berkenaan usaha sama yang sudah dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju perumahan dimasukkan ke dalam perjanjian usaha sama antaranya:
a) Tujuan utama perjanjian usaha sama.
b) Hak dan pulangan atau balasan kepada tuan tanah.
c) Kaedah bayaran hak dan pulangan atau balasan kepada tuan tanah oleh pemaju perumahan dinyatakan.
d) Tempoh siap atau penyelesaian projek pembangunan.
d) Akujanji pemaju perumahan dalam melaksanakan tanggungjawab bagi kerja-kerja pembangunan.
e) Akujanji tuan tanah sebagai pemilik berdaftar tanah dengan menyerahkan milikan kosong tanah dan membenarkan pemaju untuk memasuki tanah itu selepas mendapat kebenaran daripada pihak berkuasa yang berkenaan.
f) Surat kuasa wakil (power of attorney) di mana tuan tanah bersetuju untuk menandatangani dan memberi kuasa kepada pemaju sebagai wakil yang benar dan sah.
g)'Element of default' atau klausa kegagalan pihak-pihak dan pembatalan perjanjian di mana sekiranya ada pihak-pihak dalam perjanjian usaha sama memungkiri mana-mana peruntukan, akujanji, representasi dan waranti atau komitmen di pihak masing-masing di dalam perjanjian usaha sama.
6. Teliti kandungan Surat Kuasa Wakil
(Power of Attorney)
Dalam suatu perjanjian usaha sama, pemilik tanah dinasihatkan untuk memberikan kuasa terhad melalui surat kuasa wakil (boleh batal) atau 'Limited & Revocable PA' kepada pemaju perumahan sebaik sahaja perjanjian usaha sama ditandatangani.
Shahranita berkata, dalam keterujaan menjalankan usaha sama dengan pemaju, pemilik tanah dinasihatkan tidak mengambil mudah dan remeh berhubung perkara ini.
"Jangan kerana fikirkan pulangan atau balasan yang bernilai, tuan tanah terburu-buru dan tidak sabar membuat keputusan untuk menjalankan usaha sama bersama pemaju bagi membangunkan tanah kepunyaan tuan tanah tanpa merujuk kepada mana mana pihak yang berpengalaman dalam urusan seperti ini terutamanya peguam. Ini dikhuatiri akan merugikan hak dan kepentingan sebagai pemilik tanah.
"Sekiranya kita tiada asas perundangan atau tidak mahir dalam urusan perundangan berkaitan tanah, saya nasihatkan lantiklah peguam yang mahir dan berpengalaman dalam urusan usaha sama ini sebagai pemudahcara dan bagi melindungi hak dan kepentingan tuan tanah," katanya.
